4月(yuè)(yuè)12日-13日陪同董事(shì)長、曹碩總參加了(le)廣州2019中國第九屆【三舊改造、棚戶區改造與城市(shì)更新(xīn)】高端總裁峰會，兩天的學習對城市(shì)更新(xīn)涉及的基本的概念、項目拓展模式與風(fēng)險防範等有了(le)初步的認識。本篇主要分(fēn)享個(gè)人(rén)對房(fáng)企參與城市(shì)更新(xīn)的意義和必要性，請同事(shì)們指正：

城市(shì)更新(xīn)，最早起源于上(shàng)世紀50年代的美英國家，當時(shí)是指通過對市(shì)中心醜陋建築的改建、衰落區域的遷置和曆史遺迹的保留，來(lái)創造一(yī)個(gè)美好(hǎo)(hǎo)的工作(zuò)、居住環境。是将城市(shì)中已經不适應現(xiàn)代化(huà)城市(shì)社會生(shēng)活的地區作(zuò)必要的、有計劃的改建，同時(shí)保存城市(shì)傳統建築文化(huà)風(fēng)格的過程。是推廣以節約城市(shì)空間(jiān)和資源、複興城市(shì)地域，提高社會混合特性為(wèi)特點的新(xīn)型城市(shì)發展模式。對城市(shì)的改造程度不同，城市(shì)更新(xīn)過程中給企業帶來(lái)的機會類型、企業能(néng)夠參與的程度也(yě)存在差異。

城市(shì)更新(xīn)可分(fēn)為(wèi)三類：

第一(yī)類：全部重建再開發。即按照城市(shì)更新(xīn)單元規劃，成片區拆除符合改造條件的建城區，包括舊工業區、舊商(shāng)業區、舊住宅區及城中村(cūn)等，并根據城市(shì)新(xīn)規劃進行建設。在這(zhè)一(yī)過程中，土(tǔ)地所有權、使用權主體(tǐ)可能(néng)發生(shēng)變更，土(tǔ)地用途可能(néng)發生(shēng)變化(huà)。而拆除後的土(tǔ)地多以協議(yì)出讓和招拍挂方式出讓。我國此前多數舊城改造均采取這(zhè)一(yī)模式。此類模式，參與企業需要具備較強的片區統籌開發能(néng)力，但(dàn)企業能(néng)夠深度參與到後期的設計、開發、運營等流程中，企業整體(tǐ)的業務(wù)鏈條也(yě)将更為(wèi)完整。

第二類：部分(fēn)重建及部分(fēn)保護。即在符合産業布局規劃條件下(xià)，滿足産業轉型升級要求，進行部分(fēn)重新(xīn)建設，其中土(tǔ)地使用權主體(tǐ)不改變，也(yě)可保留建築物原主體(tǐ)結構，但(dàn)改變部分(fēn)或全部建築物使用功能(néng)。這(zhè)類更新(xīn)模式主要運用于産業升級地塊，由土(tǔ)地使用權人(rén)申請後，補繳地價，再進行重新(xīn)建設。通過部分(fēn)重建重新(xīn)使地段較好(hǎo)(hǎo)，使效益低(dī)下(xià)的産業地塊重新(xīn)煥發出活力，建築物與周邊的環境更加具有協調性，與内部的使用需求具有更高的匹配性。

第三類：全面整治改善。即在基本不涉及房(fáng)屋拆建項目，通過整治改善、保護、活化(huà)，完善基礎設施等更新(xīn)，包括沿街立面更新(xīn)、環境淨化(huà)美化(huà)、公共設施改造等，這(zhè)類更新(xīn)主要由政府制定方案并組織實施。企業在這(zhè)一(yī)過程中能(néng)夠通過購(gòu)買政府服務(wù)方案獲得相應的業務(wù)，但(dàn)對開發企業來(lái)說(shuō)，該模式并非主要。

年初，國家統計局公布了(le)2018年中國大陸城鎮常住人(rén)口為(wèi)83137萬人(rén)，鄉村(cūn)常住人(rén)口為(wèi)56401萬人(rén)，城鎮人(rén)口占比59.58%。也(yě)就(jiù)是中國目前城鄉人(rén)口比重基本上(shàng)為(wèi)6：4，這(zhè)個(gè)數據是按照戶籍來(lái)統計的，不是按照你實際居住地來(lái)統計的。城鎮人(rén)口超出農(nóng)村(cūn)人(rén)口2成，這(zhè)是中國人(rén)口城市(shì)化(huà)的結果，是一(yī)個(gè)偉大的進步，證明了(le)中國已向發達國家邁向了(le)堅實的一(yī)步，已初步具備發達國家人(rén)口比重。因為(wèi)在改革開放(fàng)前，中國人(rén)口絕大部分(fēn)在農(nóng)村(cūn)，當時(shí)的比重是農(nóng)村(cūn)人(rén)口占8成，過去有着10億人(rén)口，8億農(nóng)民(mín)的說(shuō)法。然而，事(shì)實上(shàng)，中國大陸實際城市(shì)人(rén)口已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了(le)官方公布的83137萬，或許已經達到甚至超過了(le)10億，因為(wèi)全國人(rén)戶分(fēn)離人(rén)口為(wèi)2.86億，也(yě)就(jiù)是說(shuō)居住地和戶口登記地不在同一(yī)個(gè)鄉鎮街道且離開戶口登記地半年以上(shàng)人(rén)口為(wèi)2.86億，這(zhè)一(yī)數據中絕大部分(fēn)的人(rén)應該是現(xiàn)在工作(zuò)、生(shēng)活在城市(shì)，但(dàn)戶口還依然在農(nóng)村(cūn)的人(rén)。特别是長三角、環渤海、大灣區的三大經濟圈，逐漸形成世界性的大都市(shì)圈。但(dàn)是對于不斷遷入的人(rén)口，一(yī)線城市(shì)的土(tǔ)地變得尤為(wèi)吃緊。一(yī)方面，新(xīn)增用地極為(wèi)缺乏；另一(yī)方面，存量優化(huà)和城市(shì)更新(xīn)已經箭在弦上(shàng)。這(zhè)是城市(shì)發展和房(fáng)地産開發回避不了(le)的，遲早我們都要面對這(zhè)一(yī)新(xīn)命題。城市(shì)意味着資源集聚，那麽，集聚之後必然出現(xiàn)城市(shì)人(rén)口承載的邊界問題。也(yě)許，通過發展城市(shì)新(xīn)區都能(néng)夠提高城市(shì)的人(rén)口容量。然而，這(zhè)種提高城市(shì)人(rén)口容量的方法仍然是一(yī)種擴張性的措施，特别是對已經不具備擴張條件來(lái)說(shuō)，這(zhè)種方法也(yě)不具備可行性。因此，大城市(shì)人(rén)口承載力的提升仍然要從最核心的圈層入手，否則一(yī)城面積再大，其結果隻會使城市(shì)内部的空間(jiān)發展問題同步增加。

城市(shì)更新(xīn)項目存在拆遷難度大、開發周期長、開發成本高及不可預見問題多等不利因素，并不是當前房(fáng)企的首選，但(dàn)是它為(wèi)存量改造與發展探尋了(le)一(yī)條可以遵循的路(lù)徑，為(wèi)房(fáng)企轉型提供了(le)一(yī)種可借鑒的選擇。也(yě)因此，城市(shì)更新(xīn)賦予了(le)更為(wèi)多元的價值評判标準，我認為(wèi)，城市(shì)更新(xīn)是城市(shì)的又一(yī)次成長，也(yě)是房(fáng)地産開發企業的又一(yī)次成長。未來(lái)，中國的城市(shì)更新(xīn)同樣離不開大量企業的共同推動，城市(shì)就(jiù)像一(yī)個(gè)系統，前期的開發固然重要，但(dàn)後期的升級維護同樣需要有人(rén)站(zhàn)崗。

最後分(fēn)享一(yī)句話(huà)“拿地，探索無限價值；創新(xīn)，成就(jiù)無限可能(néng)！”