剛剛過去的2018年似乎是房(fáng)地産行業發生(shēng)質變的一(yī)年，在多城多輪累計450次調控下(xià)，“房(fáng)住不炒”深入人(rén)心，房(fáng)地産行業逐步趨穩。這(zhè)一(yī)年，上(shàng)半年“搶人(rén)大戰”“搖号搶房(fáng)”熱熱鬧鬧，下(xià)半年“土(tǔ)地流拍”、“活下(xià)去”冷冷清清，租購(gòu)并舉在這(zhè)一(yī)年逐步落地，随之而來(lái)的是亟待破解的行業症結。2018年留給我們很多問題，随着房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)健康發展長效機制的構建，“房(fáng)主不炒”“因城施策”“分(fēn)類指導”的貫徹執行，我們終将迎來(lái)穩定發展的市(shì)場(chǎng)、完善的住房(fáng)保障體(tǐ)系。

新(xīn)年伊始，中國經濟網策劃推出2018“中國時(shí)間(jiān)”年度經濟盤點系列，對一(yī)年來(lái)中國經濟發展做一(yī)系統回顧。本期推出十大房(fáng)産行業新(xīn)聞。

1、二三線城市(shì)上(shàng)演“搶人(rén)大戰”緻房(fáng)價上(shàng)漲

2018年，多個(gè)二三線城市(shì)突然湧現(xiàn)“搶人(rén)”潮，西(xī)安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放(fàng)寬人(rén)才落戶的政策。據中原地産研究院統計，自2017年到2018年6月(yuè)(yuè)，全國已有超50個(gè)城市(shì)發布了(le)“人(rén)才落戶”政策。一(yī)方面，北京、上(shàng)海等一(yī)線城市(shì)向高精尖産業的高端人(rén)才抛出“橄榄枝”；另一(yī)方面，山東臨沂等三四線城市(shì)人(rén)才政策也(yě)全面開花。

“搶人(rén)”大戰的背後，是這(zhè)些(xiē)城市(shì)正在通往産業結構和城市(shì)量級躍升的路(lù)上(shàng)，但(dàn)短時(shí)間(jiān)内大量的遷入人(rén)口也(yě)導緻了(le)當地樓市(shì)供給緊張、房(fáng)價水漲船高。随後，住建部約談12個(gè)房(fáng)價過快(kuài)上(shàng)漲城市(shì)，其中大部分(fēn)城市(shì)落戶政策寬松。

2、多個(gè)一(yī)二線城市(shì)開啓“搖号買房(fáng)”模式

2018年以來(lái)，上(shàng)海、南(nán)京、長沙、成都、武漢、杭州、西(xī)安、深圳等城市(shì)進入“搖号買房(fáng)”模式。買房(fáng)搖号政策主要是在一(yī)些(xiē)房(fáng)産銷售比較熱門的一(yī)線二線城市(shì)實施的，也(yě)并不是所有的房(fáng)子(zǐ)都需要搖号才能(néng)購(gòu)買，買房(fáng)搖号政策的目的是緩解新(xīn)房(fáng)與可售房(fáng)源，及開盤銷售房(fáng)源供應不平衡的狀态。

“搖号買房(fáng)”在一(yī)定程度上(shàng)可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化(huà)，防止出現(xiàn)瘋狂搶房(fáng)或者深夜排隊買房(fáng)，或者是房(fáng)企花錢(qián)請人(rén)或找托排隊買房(fáng)的火(huǒ)爆假象。但(dàn)也(yě)産生(shēng)了(le)一(yī)些(xiē)不良影響，如(rú)深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金(jīn)才能(néng)搖号，杭州出現(xiàn)萬人(rén)搖号搶購(gòu)百餘套房(fáng)，西(xī)安爆出“融創天朗61南(nán)長安街壹号”為(wèi)關(guān)系戶内定房(fáng)源，後相關(guān)人(rén)員(yuán)被依法處理(lǐ)。

3、海南(nán)實施全域限購(gòu)抑制投機

2018年3月(yuè)(yuè)30日，海南(nán)省住房(fáng)和城鄉建設廳等6部門聯合下(xià)發了(le)《關(guān)于做好(hǎo)(hǎo)穩定房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)工作(zuò)的通知》，政策規定新(xīn)購(gòu)買的住房(fáng)，取得不動産權證之日起5年内禁止轉讓。4月(yuè)(yuè)22日，海南(nán)宣布房(fáng)地産調控升級，自當晚起實施全域限購(gòu)。

在2018年4月(yuè)(yuè)海南(nán)獲批建設全島自貿區以及探索建設自由港的大背景下(xià)，出台穩定樓市(shì)的政策措施具有極強的信号意義。從樓市(shì)角度看，海南(nán)此類政策的落實，提高了(le)購(gòu)房(fáng)的門檻，有效地抑制了(le)投資投機需求，同時(shí)也(yě)有利于自住需求者從容購(gòu)房(fáng)。從經濟發展角度看，海南(nán)拿出“斷臂”精神，力圖減少對于房(fáng)地産的依賴度（全國房(fáng)地産依賴度最高的省份），有利于經濟發展與産業結構優化(huà)。随着此類政策效應的顯現(xiàn)，海南(nán)樓市(shì)将不斷回歸平穩狀态。

4、棚改貨币化(huà)安置政策全面收緊

2018年6月(yuè)(yuè)下(xià)旬，市(shì)場(chǎng)上(shàng)出現(xiàn)了(le)“國家開發銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月(yuè)(yuè)份，住建部稱，因地制宜推進棚改貨币化(huà)安置，商(shāng)品住房(fáng)庫存不足、房(fáng)價上(shàng)漲壓力較大的地方，應有針對性地及時(shí)調整棚改安置政策，更多采取新(xīn)建安置房(fáng)的方式；商(shāng)品住房(fáng)庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨币化(huà)安置。進一(yī)步合理(lǐ)界定和把握棚改的範圍和标準，不搞一(yī)刀切、不層層下(xià)指标、不盲目舉債鋪攤子(zǐ)。10月(yuè)(yuè)8日，國務(wù)院常務(wù)會議(yì)部署推進棚戶區改造工作(zuò)，會議(yì)要求，嚴格把好(hǎo)(hǎo)棚改範圍和标準，堅持将老城區内髒亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作(zuò)為(wèi)改造重點。因地制宜調整完善棚改貨币化(huà)安置政策，商(shāng)品住房(fáng)庫存不足、房(fáng)價上(shàng)漲壓力大的市(shì)縣要盡快(kuài)取消貨币化(huà)安置優惠政策。

2015年4季度國家提出房(fáng)地産去庫存的工作(zuò)目标後，各地棚改加速，一(yī)方面，有力推進了(le)房(fáng)地産去庫存；但(dàn)另一(yī)方面，也(yě)在一(yī)定程度上(shàng)推高了(le)房(fáng)價。随着庫存減少，取消貨币化(huà)安置優惠政策、下(xià)調貨币化(huà)安置比例，有助于穩定房(fáng)價。

5、七部委開展治理(lǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)亂象專項行動

2018年6月(yuè)(yuè)底，住建部、公安部等七部委聯合印發了(le)《關(guān)于在部分(fēn)城市(shì)先行開展打擊侵害群衆利益違法違規行為(wèi)治理(lǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月(yuè)(yuè)初至12月(yuè)(yuè)底，在北京、上(shàng)海、廈門等30個(gè)城市(shì)先行開展治理(lǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)亂象專項行動。本次專項行動整治重點為(wèi)：投機炒房(fáng)行為(wèi)、房(fáng)地産“黑中介”違法違規行為(wèi)、房(fáng)地産開發企業違法違規行為(wèi)和虛假房(fáng)地産廣告等四個(gè)方面。

2018年以來(lái)，全國多地房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)存在違規違法等亂象，擾亂了(le)正常的市(shì)場(chǎng)交易秩序，不利于行業健康發展。于是，一(yī)系列會議(yì)召開和政策文件發布、對地方政府的約談、督察組全國市(shì)場(chǎng)督查等工作(zuò)，尤其是七部委新(xīn)政，罕見的出現(xiàn)了(le)中宣部、公安部、司法部這(zhè)三個(gè)特殊部門，說(shuō)明國家非常重視(shì)此次整治市(shì)場(chǎng)秩序的行動，嚴打各種違規違法行為(wèi)。

6、萬科高喊“活下(xià)去”　房(fáng)企謀求多元化(huà)發展

2018年9月(yuè)(yuè)30日，一(yī)張滿場(chǎng)打出鮮紅(hóng)宣傳标語“活下(xià)去”的萬科秋季例會現(xiàn)場(chǎng)照片被各大媒體(tǐ)廣泛傳播，萬科董事(shì)會主席郁亮在會上(shàng)進行了(le)戰略檢討(tǎo)，認為(wèi)房(fáng)地産行業轉折已經到來(lái)，“收斂”和“聚焦”是應對轉折點和不确定情況的最好(hǎo)(hǎo)辦法。郁亮表示，3年事(shì)業計劃書的制定是把“活下(xià)去”作(zuò)為(wèi)基本要求，公司戰略也(yě)将圍繞“活下(xià)去”而展開，　所有行為(wèi)都“收斂聚焦”到保證萬科活下(xià)去。

龍頭房(fáng)企們也(yě)有着同樣的認識，多元化(huà)發展已經成為(wèi)了(le)他們的必選項。碧桂園12月(yuè)(yuè)份管理(lǐ)會議(yì)上(shàng)，集團董事(shì)會主席楊國強曾做了(le)一(yī)番講話(huà)，關(guān)于機器(qì)人(rén)的内容就(jiù)占了(le)1／3。2018年年初，許家印也(yě)提出了(le)“新(xīn)恒大”戰略，以形成一(yī)基兩翼一(yī)龍頭的産業格局，即民(mín)生(shēng)地産為(wèi)基礎，文化(huà)旅遊、健康養生(shēng)為(wèi)兩翼，高科技産業為(wèi)龍頭的發展策略。天風(fēng)證券的研究報(bào)告便指出，國内30強房(fáng)企在長租公寓、特色小鎮、聯合辦公等空間(jiān)類産品的介入度已經非常高。

7、多家内地房(fáng)企赴港上(shàng)市(shì)　拓寬融資渠道

在資金(jīn)吃緊的大環境下(xià)，通過上(shàng)市(shì)拓寬融資途徑成為(wèi)不少房(fáng)企的發展之道。據不完全統計，2018年已有12家内地房(fáng)企先後赴港IPO。其中，正榮地産、弘陽地産、大發地産、美的置業、恒達集團已先行完成上(shàng)市(shì)，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創國際、海倫堡、中梁地産、奧山控股尚在排隊中。其中，除正榮地産、中梁地産及美的置業外，其他多為(wèi)區域型房(fáng)企，布局城市(shì)有限且銷售規模較小。

負債率高或是這(zhè)些(xiē)中小型房(fáng)企急于上(shàng)市(shì)的原因之一(yī)，不少中小房(fáng)企在招股書中坦言，上(shàng)市(shì)籌得資金(jīn)将用于清償借款。然而，融資情況并不盡如(rú)人(rén)意，許多上(shàng)市(shì)房(fáng)企已經出現(xiàn)認購(gòu)不足或股價在上(shàng)市(shì)當天破發的情況。

8、土(tǔ)地流拍頻現(xiàn)　房(fáng)企預期趨謹慎

2018年的地王減少，流拍增多。據克而瑞研究中心統計，截至2018年10月(yuè)(yuè)，全國土(tǔ)地流拍數量達到758宗，其中7月(yuè)(yuè)、9月(yuè)(yuè)和10月(yuè)(yuè)是流拍最嚴重的月(yuè)(yuè)份，流拍土(tǔ)地均超過100宗，其中10月(yuè)(yuè)更是達到峰值，158宗土(tǔ)地流拍。下(xià)半年以來(lái)，上(shàng)海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一(yī)二線城市(shì)出現(xiàn)多幅土(tǔ)地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市(shì)蔓延。易居房(fáng)地産研究院監測的40城土(tǔ)地成交溢價率也(yě)持續下(xià)行，11月(yuè)(yuè)為(wèi)10.2％，已下(xià)滑至2011年以來(lái)的曆史低(dī)點附近。

2018年3季度以來(lái)，房(fáng)市(shì)快(kuài)速降溫，房(fáng)企對後市(shì)預期轉差，金(jīn)融監管趨嚴，償債高峰期來(lái)臨，熱點城市(shì)限地價、限房(fáng)價、競自持、競配建等政策帶來(lái)房(fáng)企盈利、周轉壓力等，都是造成土(tǔ)地流拍情況更加嚴重的原因。

9、長租公寓頻“爆雷”敲響警鍾

長租公寓是房(fáng)企拓展自身(shēn)業務(wù)的一(yī)個(gè)重要領域，但(dàn)2018年長租公寓市(shì)場(chǎng)“潮起潮落”。在租購(gòu)并舉機制下(xià)，長租領域出台不少利好(hǎo)(hǎo)政策，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等衆多知名房(fáng)企紛紛試水，搶灘并瓜分(fēn)長租公寓市(shì)場(chǎng)。然而在急速發展過程中，各類問題也(yě)開始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月(yuè)(yuè)起，不斷有媒體(tǐ)曝出各地長租公寓哄擡租金(jīn)、搶占囤積房(fáng)源。同月(yuè)(yuè)，“甲醛超标”事(shì)件被推上(shàng)風(fēng)口浪尖。10月(yuè)(yuè)，某長租公寓被曝資金(jīn)鏈斷裂，股權已全部質押給銀行，導緻業主收不到租金(jīn)，租戶被強行退租後銀行仍自動扣款，長租公寓背後風(fēng)險受到業界關(guān)注。據不完全統計，2018年已有至少10家初具規模的長租公寓商(shāng)因資金(jīn)鏈斷裂宣告破産。

一(yī)批“暴雷”事(shì)件過後，長租公寓行業得到洗牌，許多中小型的長租公寓平台黯然離場(chǎng)。長租公寓這(zhè)個(gè)此前被普遍看好(hǎo)(hǎo)的“紅(hóng)海”市(shì)場(chǎng)顯現(xiàn)出的風(fēng)險，得到相關(guān)部門的重視(shì)，行業逐漸走向更加規範的發展路(lù)徑。

10、開發商(shāng)規模增速不減　“千億軍團”擴容加速

據克而瑞統計，2018年前11個(gè)月(yuè)(yuè)，已有25家房(fáng)企的銷售規模突破千億元。這(zhè)個(gè)數字超過以往任何一(yī)個(gè)年份，2015年僅有7家房(fáng)企實現(xiàn)千億元銷售規模。2010年，萬科率先跨入“千億聚樂(yuè)部”，那天在此之前，萬科用了(le)數十年時(shí)間(jiān)都未完成“千億夢想”。但(dàn)近幾年來(lái)，中型房(fáng)企跨越“千億門檻”，僅用3年時(shí)間(jiān)的卻不少。

“千億軍團”成員(yuán)不斷擴容，與近年來(lái)增量市(shì)場(chǎng)蛋糕擴大有關(guān)。2010年，全國商(shāng)品房(fáng)銷售額為(wèi)1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時(shí)間(jiān)增長了(le)13倍。