作(zuò)為(wèi)國家經濟環節中的重要一(yī)環，房(fáng)地産業的未來(lái)走勢備受關(guān)注。經過2018年密集的調控，在限購(gòu)、限價、限貸、限商(shāng)、限售等多重限制下(xià)，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒，并步入理(lǐ)性發展軌道。

　　3月(yuè)(yuè)5日上(shàng)午，國務(wù)院總理(lǐ)李克強在十三屆全國人(rén)大二次會議(yì)上(shàng)作(zuò)政府工作(zuò)報(bào)告。報(bào)告通過“房(fáng)地産稅”“新(xīn)型城鎮化(huà)”“棚戶區改造”“群衆住房(fáng)問題”等關(guān)鍵詞，勾勒出2019年及未來(lái)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的發展趨勢。

　　中國城市(shì)經濟專家委員(yuán)會副主任宋丁分(fēn)析認為(wèi)，今年的政府工作(zuò)報(bào)告對民(mín)生(shēng)領域較為(wèi)關(guān)注，提及要更好(hǎo)(hǎo)解決群衆住房(fáng)問題、落實城市(shì)主體(tǐ)責任、改革完善住房(fáng)市(shì)場(chǎng)體(tǐ)系和保障體(tǐ)系、促進房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展、繼續推進保障性住房(fáng)建設和城鎮棚戶區改造、保障困難群體(tǐ)基本居住需求等。從政策層面看，房(fáng)地産政策不會那麽嚴格，将以因城施策為(wèi)主。

　　深入推進新(xīn)型城鎮化(huà)

　　今年政府工作(zuò)報(bào)告中提到，“深入推進新(xīn)型城鎮化(huà)”。

　　對此，全聯房(fáng)地産商(shāng)會創會會長聶梅生(shēng)認為(wèi)，原來(lái)的城鎮化(huà)基本上(shàng)是蓋新(xīn)房(fáng)，或者說(shuō)是開發商(shāng)在推動中國城鎮化(huà)的過程當中起到很重要的作(zuò)用，從新(xīn)城鎮、新(xīn)建築這(zhè)個(gè)角度介入的比較多，例如(rú)望京新(xīn)城、回龍觀、天通苑等，操作(zuò)方式是先把房(fáng)子(zǐ)基礎設施這(zhè)塊幹好(hǎo)(hǎo)了(le)，然後人(rén)才住進去，是一(yī)個(gè)先有物再有人(rén)的過程，一(yī)些(xiē)衛星城和國外也(yě)有過這(zhè)樣的操作(zuò)。實際上(shàng)就(jiù)是不斷圈地，不斷地從版圖上(shàng)擴大的過程。

　　報(bào)告中提到的發展是城市(shì)内涵性的一(yī)個(gè)增長，所以它叫新(xīn)型城鎮化(huà)。新(xīn)型城鎮化(huà)并不是版圖的擴張，而是城市(shì)的更新(xīn)，包括老城市(shì)老舊小區的升級，實際上(shàng)它是給城鎮化(huà)賦予一(yī)個(gè)新(xīn)的内容，更多從人(rén)的角度來(lái)考慮城鎮化(huà)。

　　中原地産首席分(fēn)析師張大偉表示，2018年末全國常住人(rén)口城鎮化(huà)率為(wèi)59.58%，戶籍人(rén)口城鎮化(huà)率為(wèi)43.37%，分(fēn)别比上(shàng)一(yī)年提升了(le)1.06、1.02個(gè)百分(fēn)點。已經非常接近《國家新(xīn)型城鎮化(huà)規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人(rén)口城鎮化(huà)率達到60%左右、戶籍人(rén)口城鎮化(huà)率達到45%左右的目标。未來(lái)兩年，中國城鎮化(huà)速度依然會加快(kuài)。

　　以中心城市(shì)引領城市(shì)群發展

　　政府工作(zuò)報(bào)告明确指出，“堅持以中心城市(shì)引領城市(shì)群發展”。

　　易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為(wèi)，這(zhè)有兩個(gè)含義：第一(yī)，中心城市(shì)和城市(shì)群發展就(jiù)類似“内核和圈層”的概念，後續預計中心城市(shì)的發展會有較多的機會，尤其是一(yī)些(xiē)中西(xī)部的中心城市(shì)，會有較好(hǎo)(hǎo)的發展導向，這(zhè)樣也(yě)會發揮更好(hǎo)(hǎo)的輻射效應；第二，預計後續一(yī)些(xiē)城市(shì)群中的中小城市(shì)會有較好(hǎo)(hǎo)的發展機會，這(zhè)是樓市(shì)發展的一(yī)個(gè)重要方向，尤其是類似武漢、鄭州、西(xī)安、沈陽等城市(shì)，周邊的中小城市(shì)發展機會将明顯上(shàng)升。

　　張大偉分(fēn)析認為(wèi)，經濟發展與城市(shì)發展的趨勢必然是大城市(shì)圈發展。從房(fáng)地産角度看，過去的三年，這(zhè)些(xiē)區域都已經建立了(le)初步的房(fáng)地産調控協同機制，最典型的北京與周圍的環京，基本實現(xiàn)了(le)房(fáng)地産調控的協同。未來(lái)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展的核心區域也(yě)必然是這(zhè)些(xiē)熱點城市(shì)，另外圍繞這(zhè)些(xiē)城市(shì)的核心城市(shì)圈、城市(shì)群也(yě)是經濟發展、人(rén)口流入的核心區域。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉(博客)指出，從房(fáng)地産角度來(lái)講，一(yī)些(xiē)資源配套、人(rén)口、教育、産業也(yě)會在中心城市(shì)集聚，開發企業還是會把主要精力放(fàng)在國家中心城市(shì)和區域中心城市(shì)，才能(néng)為(wèi)企業創造更多的業績；另一(yī)方面，一(yī)旦核心城市(shì)有了(le)布局并且地位得到确認之後，比如(rú)上(shàng)海、南(nán)京，上(shàng)海周邊的昆山、嘉善，南(nán)京周邊的馬鞍山、滁州等，這(zhè)些(xiē)城市(shì)的基礎設施配套和産業資源也(yě)會産生(shēng)聯動。

　　繼續強調落戶政策

　　政府工作(zuò)報(bào)告明确指出，“抓好(hǎo)(hǎo)農(nóng)業轉移人(rén)口落戶，推動城鎮基本公共服務(wù)覆蓋常住人(rén)口。”

　　嚴躍進認為(wèi)，關(guān)于人(rén)才引入和落戶政策，是這(zhè)兩年政策調控中争議(yì)較多的内容。此次政策中提到了(le)要抓好(hǎo)(hǎo)農(nóng)業轉移人(rén)口落戶政策，這(zhè)其實也(yě)是為(wèi)了(le)更好(hǎo)(hǎo)實現(xiàn)2020年的城鎮化(huà)的發展目标。實際上(shàng)近期各地都在抓這(zhè)個(gè)工作(zuò)，這(zhè)有助于人(rén)口導入的門檻降低(dī)和市(shì)民(mín)化(huà)的進程加快(kuài)。類似落戶政策預計會形成一(yī)波新(xīn)的紅(hóng)利，預計2019年通過落戶政策而帶動的購(gòu)房(fáng)消費需求會繼續上(shàng)升。未來(lái)兩年，中國城鎮化(huà)速度依然會加快(kuài)。

　　張大偉表示，戶籍制度改革全面落地，31個(gè)省(區、市(shì))及新(xīn)疆生(shēng)産建設兵團已全部出台戶籍制度改革方案或意見，大多數城市(shì)已經放(fàng)開放(fàng)寬落戶限制，許多中小城市(shì)基本實現(xiàn)落戶零門檻，農(nóng)業轉移人(rén)口市(shì)民(mín)化(huà)制度性通道全面打通。”

　　更好(hǎo)(hǎo)解決群衆住房(fáng)問題

　　政府工作(zuò)報(bào)告指出，“更好(hǎo)(hǎo)解決群衆住房(fáng)問題，落實城市(shì)主體(tǐ)責任，改革完善住房(fáng)市(shì)場(chǎng)體(tǐ)系和保障體(tǐ)系，促進房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展。”

　　嚴躍進認為(wèi)，這(zhè)和2018年的兩會精神是一(yī)緻的，而今年兩會繼續強調群衆住房(fáng)問題的解決。從政策上(shàng)看，這(zhè)和此前中央經濟工作(zuò)會議(yì)的精神是一(yī)緻的，主要是3個(gè)要點，即落實城市(shì)主體(tǐ)責任、完善住房(fáng)體(tǐ)系、推進棚改工程。類似表述中，最主要是要關(guān)注落實城市(shì)主體(tǐ)責任的概念，預計今年會不斷推進對各地樓市(shì)調控的考核，這(zhè)裏雖然沒有提“一(yī)城一(yī)策”，但(dàn)估計接下(xià)來(lái)會有陸續細分(fēn)政策出台。尤其是在住房(fáng)規劃、住房(fáng)政策調整、住房(fáng)金(jīn)融政策完善等方面有創新(xīn)。

　　新(xīn)城控股高級總裁歐陽捷指出，雖然報(bào)告提出“落實城市(shì)主體(tǐ)責任，改革完善住房(fáng)體(tǐ)系和保障體(tǐ)系”，但(dàn)除了(le)因城施策、一(yī)城一(yī)策、落實責任之外，預計不會有更大力度的改革新(xīn)舉措，也(yě)不會有更大力度的刺激政策或抑制政策，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展是未來(lái)的市(shì)場(chǎng)走勢。

　　推進保障房(fáng)建設和棚改

　　政府工作(zuò)報(bào)告明确，“繼續推進保障性住房(fáng)建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體(tǐ)基本居住需求。”

　　張大偉認為(wèi)，從全國庫存看，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)已經基本告别庫存積壓時(shí)代，當前房(fáng)地産去庫存任務(wù)初步完成，一(yī)、二、三、四線城市(shì)商(shāng)品房(fáng)庫存去化(huà)已十分(fēn)充分(fēn)，很多城市(shì)去化(huà)周期均在12個(gè)月(yuè)(yuè)以下(xià)。必須明确的是，棚改的數量将減少，這(zhè)已經是2018年的政策要求，另外貨币化(huà)安置的逐漸收緊也(yě)已經是趨勢。但(dàn)一(yī)刀切的可能(néng)性不存在。

　　張宏偉認為(wèi)，房(fáng)地産調控基調基本不會變，在此基礎上(shàng)做好(hǎo)(hǎo)民(mín)生(shēng)類的工作(zuò)，解決低(dī)收入家庭的居住問題。

　　存量市(shì)場(chǎng)受到高度重視(shì)

　　政府工作(zuò)報(bào)告明确指出，“城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新(xīn)水電路(lù)氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民(mín)市(shì)場(chǎng)、便利店(diàn)、步行街、停車場(chǎng)、無障礙通道等生(shēng)活服務(wù)設施。”

　　嚴躍進認為(wèi)，這(zhè)和過去的棚改的做法是有差異的。實際上(shàng)在這(zhè)次政府工作(zuò)報(bào)告中，提出了(le)很多新(xīn)的産業，包括水電路(lù)氣配套設施、加裝電梯、便民(mín)市(shì)場(chǎng)、便利店(diàn)、步行街、停車場(chǎng)、無障礙通道等7個(gè)細分(fēn)領域，這(zhè)是很多涉及城市(shì)運營的開發商(shāng)可以積極關(guān)注的。

　　聶梅生(shēng)表示，老舊小區的改造提升，更多的是增加服務(wù)業的活力，增加就(jiù)業，增加商(shāng)業的活力，使人(rén)在其中發揮更大的作(zuò)用。

　　集體(tǐ)經營性建設用地入市(shì)

　　政府工作(zuò)報(bào)告中提到，“推廣農(nóng)村(cūn)土(tǔ)地征收、集體(tǐ)經營性建設用地入市(shì)、宅基地制度改革試點成果”。

　　嚴躍進表示，從房(fáng)地産發展的角度看，集體(tǐ)經營性建設用地入市(shì)是焦點，這(zhè)和當前發展租賃市(shì)場(chǎng)的改革導向有關(guān)。從此次政策來(lái)看，強調了(le)“推廣”的概念，意味着此前全國18個(gè)城市(shì)試點工作(zuò)會推廣。所以預計包括蘇州、東莞、重慶、濟南(nán)等城市(shì)後續在集體(tǐ)建設用地配建租賃住房(fáng)等方面，會有較多的動作(zuò)和政策導向。

　　張大偉則認為(wèi)，從趨勢看，農(nóng)村(cūn)土(tǔ)地的價值将提高，但(dàn)目前依然是使用權的變化(huà)，短期看，産權發生(shēng)改變的可能(néng)性不大。

　　穩步推進房(fáng)地産稅立法

　　政府工作(zuò)報(bào)告明确，“穩步推進房(fáng)地産稅立法”。

　　聶梅生(shēng)指出，2019年仍将是房(fáng)地産稅落地的準備之年，繼續完善諸如(rú)調查研究之類的前期準備工作(zuò)。

　　全國政協委員(yuán)、房(fáng)天下(xià)董事(shì)長莫天全表示，房(fáng)産稅遲早要推出，而且應該要推出，這(zhè)是大勢所趨。但(dàn)房(fáng)産稅推出的時(shí)間(jiān)節點，值得我們謹慎考慮和把握。

　　張大偉認為(wèi)，房(fáng)産稅立法過程較長，目前在積極準備草案階段，短期出台可能(néng)性不大。