馮侖在近日在北京舉辦第四屆中城聯盟論壇，面對300位地産及相關(guān)産業的總裁、董事(shì)長。發表一(yī)下(xià)觀點：未來(lái)20年仍然是房(fáng)地産的好(hǎo)(hǎo)年代。未來(lái)3年，哪些(xiē)與地産相關(guān)的企業能(néng)逆襲、做大？後開發時(shí)代這(zhè)8類公司能(néng)做大。

中城聯盟内部討(tǎo)論，有一(yī)個(gè)共識，那就(jiù)是我們正在進入後開發時(shí)代，就(jiù)是由單一(yī)的住宅開發、銷售這(zhè)樣一(yī)個(gè)模式，進入到産品線越來(lái)越多、價值鏈越來(lái)越長、商(shāng)業模式越來(lái)越複雜的另一(yī)個(gè)模式。

後開發時(shí)代究竟有一(yī)些(xiē)什(shén)麽樣的公司能(néng)做大？首先傳統開發商(shāng)要走上(shàng)“慢(màn)、穩、精、富”的道路(lù)。

從全世界來(lái)看，當人(rén)均GDP過了(le)1萬美金(jīn)之後，傳統的開發總體(tǐ)就(jiù)逐漸地減量、收縮，這(zhè)時(shí)候開發商(shāng)就(jiù)會出現(xiàn)以下(xià)4個(gè)變化(huà)：第一(yī)要慢(màn)，活變慢(màn)了(le)；第二要穩，财務(wù)越來(lái)越健康；第三要精，産品越來(lái)越注重品質、管理(lǐ)越來(lái)越細；第四錢(qián)還不能(néng)少賺，所以要富。

第二類能(néng)做大的公司是金(jīn)融類的。一(yī)種是隻投 資，比如(rú)黑石。另一(yī)種比如(rú)一(yī)些(xiē)REITs公司，也(yě)開發、銷售，還出租、運營，但(dàn)是本質是一(yī)個(gè)金(jīn)融性的公司，管理(lǐ)團隊大部分(fēn)是金(jīn)融專家。

第三類叫做收費開發商(shāng)。也(yě)就(jiù)是能(néng)力很強，用别人(rén)的錢(qián)做開發，回報(bào)率超高。有的企業選擇項目，測算(suàn)IRR到26%以上(shàng)才跟你合作(zuò)。收開發管理(lǐ)費、收銷售傭金(jīn)、收物業管理(lǐ)費、收額外的獎勵，自己如(rú)果有一(yī)點投 資，賣掉也(yě)可以賺錢(qián)。就(jiù)是靠本事(shì)把活兒(ér)幹完，路(lù)上(shàng)不停收錢(qián)。

第四類叫專業開發商(shāng)。就(jiù)是隻做一(yī)種專業産品，比如(rú)普洛斯專門做物流。還有的專門做商(shāng)業。他們有資源有能(néng)力，比如(rú)産業資源，不是一(yī)兩天可以煉成的。

第五類是類金(jīn)融公司。同時(shí)也(yě)做開發、銷售、管理(lǐ)、運營，全部都做。但(dàn)是它的商(shāng)業模式很大程度上(shàng)用了(le)金(jīn)融。比如(rú)一(yī)家上(shàng)市(shì)公司，融資很便宜，一(yī)塊地持有7年、8年後賣掉，賣地本身(shēn)賺一(yī)筆錢(qián)，那邊股價大漲再賺一(yī)筆錢(qián)，這(zhè)就(jiù)是一(yī)種金(jīn)融操作(zuò)。

第六類是更細分(fēn)的專業資産管理(lǐ)公司。比如(rú)說(shuō)有一(yī)家旗下(xià)大概200多棟寫字樓，将近390億美金(jīn)的一(yī)個(gè)資産包，然後他每年賣幾棟、又買幾棟，根據資産收益情況不斷評估，不斷調整。還有管理(lǐ)公 寓，也(yě)是幾百棟公 寓細分(fēn)，然後都做成REITs。

第七類是房(fáng)屋制造商(shāng)。比如(rú)日本隻有房(fáng)屋制造的大公司，沒有特别大的地産商(shāng)。為(wèi)什(shén)麽呢(ne)？因為(wèi)地都是私人(rén)的，一(yī)小塊一(yī)小塊的。

而松下(xià)房(fáng)屋、豐田房(fáng)屋，他們認為(wèi)汽車是帶輪子(zǐ)的房(fáng)子(zǐ)，房(fáng)子(zǐ)是固定的汽車。他們用工業化(huà)的方式把房(fáng)屋做到極緻，你有地我就(jiù)可以給你做，一(yī)年可以做到10萬套。

第八類就(jiù)是“互聯網+”或者“科技+”的公司。比如(rú)我們都知道的Wework、Airbnb。

一(yī)個(gè)男人(rén)什(shén)麽時(shí)候就(jiù)算(suàn)成熟了(le)？就(jiù)是當天涼了(le)，不再等媽媽提醒你穿秋褲的時(shí)候，自己把秋褲穿上(shàng)了(le)，就(jiù)算(suàn)長大了(le)。到今天，地産行業總算(suàn)學會自己穿上(shàng)秋褲了(le)。

對于後開發時(shí)代的新(xīn)賽道而言，有的公司已經早跑了(le)幾年，但(dàn)是大部分(fēn)公司在同一(yī)條起跑線上(shàng)，這(zhè)就(jiù)是大家的機會。20年後，剛才講到的這(zhè)些(xiē)類大公司，可能(néng)就(jiù)會出現(xiàn)在你們手中。

未來(lái)20年，仍然是一(yī)個(gè)房(fáng)地産持續發展的好(hǎo)(hǎo)時(shí)候、好(hǎo)(hǎo)光景、好(hǎo)(hǎo)年代，我們應該聚焦在我們自己的本業上(shàng)，研究借鑒别人(rén)的模式，也(yě)創造出我們自己的業績，不辜負我們自己。