馮侖在近日在北京舉辦第四屆中城聯盟論壇,面對300位地産及相關(guān)産業的總裁、董事(shì)長。發表一(yī)下(xià)觀點:未來(lái)20年仍然是房(fáng)地産的好(hǎo)(hǎo)年代。未來(lái)3年,哪些(xiē)與地産相關(guān)的企業能(néng)逆襲、做大?後開發時(shí)代這(zhè)8類公司能(néng)做大。
中城聯盟内部討(tǎo)論,有一(yī)個(gè)共識,那就(jiù)是我們正在進入後開發時(shí)代,就(jiù)是由單一(yī)的住宅開發、銷售這(zhè)樣一(yī)個(gè)模式,進入到産品線越來(lái)越多、價值鏈越來(lái)越長、商(shāng)業模式越來(lái)越複雜的另一(yī)個(gè)模式。
後開發時(shí)代究竟有一(yī)些(xiē)什(shén)麽樣的公司能(néng)做大?首先傳統開發商(shāng)要走上(shàng)“慢(màn)、穩、精、富”的道路(lù)。
從全世界來(lái)看,當人(rén)均GDP過了(le)1萬美金(jīn)之後,傳統的開發總體(tǐ)就(jiù)逐漸地減量、收縮,這(zhè)時(shí)候開發商(shāng)就(jiù)會出現(xiàn)以下(xià)4個(gè)變化(huà):第一(yī)要慢(màn),活變慢(màn)了(le);第二要穩,财務(wù)越來(lái)越健康;第三要精,産品越來(lái)越注重品質、管理(lǐ)越來(lái)越細;第四錢(qián)還不能(néng)少賺,所以要富。
第二類能(néng)做大的公司是金(jīn)融類的。一(yī)種是隻投 資,比如(rú)黑石。另一(yī)種比如(rú)一(yī)些(xiē)REITs公司,也(yě)開發、銷售,還出租、運營,但(dàn)是本質是一(yī)個(gè)金(jīn)融性的公司,管理(lǐ)團隊大部分(fēn)是金(jīn)融專家。
第三類叫做收費開發商(shāng)。也(yě)就(jiù)是能(néng)力很強,用别人(rén)的錢(qián)做開發,回報(bào)率超高。有的企業選擇項目,測算(suàn)IRR到26%以上(shàng)才跟你合作(zuò)。收開發管理(lǐ)費、收銷售傭金(jīn)、收物業管理(lǐ)費、收額外的獎勵,自己如(rú)果有一(yī)點投 資,賣掉也(yě)可以賺錢(qián)。就(jiù)是靠本事(shì)把活兒(ér)幹完,路(lù)上(shàng)不停收錢(qián)。
第四類叫專業開發商(shāng)。就(jiù)是隻做一(yī)種專業産品,比如(rú)普洛斯專門做物流。還有的專門做商(shāng)業。他們有資源有能(néng)力,比如(rú)産業資源,不是一(yī)兩天可以煉成的。
第五類是類金(jīn)融公司。同時(shí)也(yě)做開發、銷售、管理(lǐ)、運營,全部都做。但(dàn)是它的商(shāng)業模式很大程度上(shàng)用了(le)金(jīn)融。比如(rú)一(yī)家上(shàng)市(shì)公司,融資很便宜,一(yī)塊地持有7年、8年後賣掉,賣地本身(shēn)賺一(yī)筆錢(qián),那邊股價大漲再賺一(yī)筆錢(qián),這(zhè)就(jiù)是一(yī)種金(jīn)融操作(zuò)。
第六類是更細分(fēn)的專業資産管理(lǐ)公司。比如(rú)說(shuō)有一(yī)家旗下(xià)大概200多棟寫字樓,将近390億美金(jīn)的一(yī)個(gè)資産包,然後他每年賣幾棟、又買幾棟,根據資産收益情況不斷評估,不斷調整。還有管理(lǐ)公 寓,也(yě)是幾百棟公 寓細分(fēn),然後都做成REITs。
第七類是房(fáng)屋制造商(shāng)。比如(rú)日本隻有房(fáng)屋制造的大公司,沒有特别大的地産商(shāng)。為(wèi)什(shén)麽呢(ne)?因為(wèi)地都是私人(rén)的,一(yī)小塊一(yī)小塊的。
而松下(xià)房(fáng)屋、豐田房(fáng)屋,他們認為(wèi)汽車是帶輪子(zǐ)的房(fáng)子(zǐ),房(fáng)子(zǐ)是固定的汽車。他們用工業化(huà)的方式把房(fáng)屋做到極緻,你有地我就(jiù)可以給你做,一(yī)年可以做到10萬套。
第八類就(jiù)是“互聯網+”或者“科技+”的公司。比如(rú)我們都知道的Wework、Airbnb。
一(yī)個(gè)男人(rén)什(shén)麽時(shí)候就(jiù)算(suàn)成熟了(le)?就(jiù)是當天涼了(le),不再等媽媽提醒你穿秋褲的時(shí)候,自己把秋褲穿上(shàng)了(le),就(jiù)算(suàn)長大了(le)。到今天,地産行業總算(suàn)學會自己穿上(shàng)秋褲了(le)。
對于後開發時(shí)代的新(xīn)賽道而言,有的公司已經早跑了(le)幾年,但(dàn)是大部分(fēn)公司在同一(yī)條起跑線上(shàng),這(zhè)就(jiù)是大家的機會。20年後,剛才講到的這(zhè)些(xiē)類大公司,可能(néng)就(jiù)會出現(xiàn)在你們手中。
未來(lái)20年,仍然是一(yī)個(gè)房(fáng)地産持續發展的好(hǎo)(hǎo)時(shí)候、好(hǎo)(hǎo)光景、好(hǎo)(hǎo)年代,我們應該聚焦在我們自己的本業上(shàng),研究借鑒别人(rén)的模式,也(yě)創造出我們自己的業績,不辜負我們自己。