傳聞已久的“一(yī)城一(yī)策”終于來(lái)了(le)。

　　3月(yuè)(yuè)18日，韓正副總理(lǐ)在住建部調研時(shí)指出：

　　要始終堅持“房(fáng)子(zǐ)是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位要求，将其作(zuò)為(wèi)根本指導思想，貫穿于促進房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展全過程。

　　要堅持一(yī)城一(yī)策、因城施策，從各地實際情況出發，有什(shén)麽問題，就(jiù)解決什(shén)麽問題……

　　要緊緊圍繞穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的調控目标，夯實城市(shì)主體(tǐ)責任，落實好(hǎo)(hǎo)省級政府監控和指導責任，堅決防範化(huà)解房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)風(fēng)險……

　　通過完善土(tǔ)地和稅費政策等，盤活空置閑置住房(fáng)，實現(xiàn)更多住房(fáng)困難群衆住有所居。

　　房(fáng)住不炒是大原則，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期這(zhè)“三穩”是具體(tǐ)目标，“一(yī)城一(yī)策”則是具體(tǐ)調控路(lù)徑，防範房(fáng)地産風(fēng)險是兜底保障，這(zhè)意味着樓市(shì)調控的大方向已經明确。

　　問題是，哪些(xiē)城市(shì)會松綁？哪些(xiē)城市(shì)會收緊？

　　01

　　一(yī)城一(yī)策，正式實錘

　　“一(yī)城一(yī)策”首次明确化(huà)，而以往多是“因城施策”的表述。

　　雖然此前，已有多地政府表示“将研究制定一(yī)城一(yī)策樓市(shì)調控方案”，但(dàn)在更高層面，這(zhè)個(gè)概念還是第一(yī)次被明确提及。

　　與“因城施策”相比，“一(yī)城一(yī)策”表述更加清晰。不同城市(shì)有不同的市(shì)情，不同地區的樓市(shì)有不同的背景。有的城市(shì)需要去庫存，有的城市(shì)則需要遏制房(fáng)價上(shàng)漲，有的城市(shì)則需要穩定市(shì)場(chǎng)，“一(yī)城一(yī)策”無疑更有針對性。

　　這(zhè)意味着，樓市(shì)調控不再一(yī)刀切，接下(xià)來(lái)的調控勢必面臨分(fēn)化(huà)。

　　對于仍舊被高庫存所累的三四線城市(shì)，政策還會有進一(yī)步松綁的可能(néng)性；而對于房(fáng)價開始複蘇乃至反彈的一(yī)二線城市(shì)，樓市(shì)調控不僅不會放(fàng)松，反而還有進一(yī)步加碼的可能(néng)性。

　　而對于大多數正面臨盤整的城市(shì)，則需要進一(yī)步穩定市(shì)場(chǎng)。

　　02

　　落實省級指導責任，意味着什(shén)麽？

　　在講話(huà)中，還有一(yī)個(gè)新(xīn)提法：夯實城市(shì)主體(tǐ)責任，“落實好(hǎo)(hǎo)省級政府監控和指導責任”。

　　這(zhè)是對“一(yī)城一(yī)策”的進一(yī)步細化(huà)。以往樓市(shì)調控是全國一(yī)盤棋，如(rú)今當樓市(shì)調控政策細化(huà)到具體(tǐ)城市(shì)之時(shí)，每個(gè)城市(shì)就(jiù)有了(le)“主體(tǐ)責任”，而監管方則主要變成了(le)省級政府。

　　所謂主體(tǐ)責任，從目前樓市(shì)環境而言，主要是“穩樓市(shì)”，防範房(fáng)價大起大落。既要遏制上(shàng)漲，又要防範大跌。

　　而讓省級肩負監控和指導之責，無疑更有針對性。在樓市(shì)調控中，地方政府存在房(fáng)地産拉動經濟和土(tǔ)地财政的雙重利益束縛，在樓市(shì)調控上(shàng)能(néng)否保持長期性，始終存在懸念。

　　在城市(shì)這(zhè)一(yī)調控主體(tǐ)之上(shàng)，明确省級政府的監控和指導之責，無疑有利于保持樓市(shì)調控的剛性。

　　03

　　盤活空置住房(fáng)，房(fáng)産稅還是空置稅？

　　通過完善土(tǔ)地和稅費政策等，盤活空置閑置住房(fáng)。這(zhè)裏的關(guān)鍵在稅費，房(fáng)産稅還是空置稅？

　　這(zhè)是新(xīn)提法。一(yī)般而言，想要盤活空置閑置住房(fáng)，基本都是通過征稅來(lái)提高持有成本，從而迫使住房(fáng)進入租賃市(shì)場(chǎng)。而所謂征稅，一(yī)般指的是房(fáng)産稅和空置稅。

　　房(fáng)産稅是持有稅，隻要拿着房(fáng)子(zǐ)，就(jiù)必須逐年繳納。對于擁有多套房(fáng)的有房(fáng)一(yī)族來(lái)說(shuō)，房(fáng)子(zǐ)的持有成本無疑随之水漲船高，要麽甩賣要麽靠租金(jīn)來(lái)緩解稅費壓力，就(jiù)是自然而然的選擇。

　　空置稅對于抑制投機，無疑更有效果。在《這(zhè)條消息突然傳來(lái)，有多套房(fáng)的人(rén)怕要哭了(le)...》一(yī)文已經提及，香港正準備對空置6個(gè)月(yuè)(yuè)的新(xīn)房(fáng)開征空置稅，目的在于遏制“捂盤惜售”，而加拿大溫哥華等地則對所有存量空置房(fáng)都開征空置稅，覆蓋面無疑更廣。

　　那麽，通過稅費政策，盤活空置閑置住房(fáng)，究竟意味着哪一(yī)種情形，還需要進一(yī)步細化(huà)。

　　可以确定的是，房(fáng)地産稅是99%的超大概率事(shì)件，而空置稅則有很大的不确定性。

　　04

　　哪些(xiē)城市(shì)會松綁？

　　面臨經濟的不确定性，樓市(shì)應該還會持續松綁。

　　要知道，2019年1-2月(yuè)(yuè)，全國住房(fáng)銷售面積再度負增長，而上(shàng)一(yī)次負增長還是在2015年。

　　所以，在一(yī)城一(yī)策的新(xīn)調控基調下(xià)，會有越來(lái)越多的城市(shì)試探松綁調控政策。

　　一(yī)般而言，樓市(shì)下(xià)行相對嚴重、仍舊受高庫存之累的三四線城市(shì)會優先松綁，二線城市(shì)其次，一(yī)線城市(shì)頂多政策微調，大幅松綁的幾率最小。

　　需要注意的是，大多數三四線城市(shì)本就(jiù)沒上(shàng)馬樓市(shì)調控政策，本身(shēn)就(jiù)是寬松得不能(néng)再寬松。所謂松綁樓市(shì)，對他們可能(néng)毫無意義。樓市(shì)調控是否轉向，對于穩定當地樓市(shì)，也(yě)不會有太多實質性影響。

　　相比于松綁，這(zhè)些(xiē)地方可能(néng)會親自上(shàng)場(chǎng)托市(shì)，山東省菏澤市(shì)成武縣已出台政策，買房(fáng)給補貼，鼓勵農(nóng)民(mín)進城購(gòu)房(fáng)。

　　要記住，小恩小惠，并不足以提振樓市(shì)。相反，托底越是積極，越說(shuō)明市(shì)場(chǎng)本身(shēn)存在問題。

　　對于二線城市(shì)來(lái)說(shuō)，樓市(shì)松綁的目的在于穩定市(shì)場(chǎng)。如(rú)果量價齊跌的趨勢在延續，那麽松綁就(jiù)能(néng)得到支持。如(rú)果量價齊升，樓市(shì)又有複蘇乃至上(shàng)漲的苗頭，想要松綁調控、以此火(huǒ)上(shàng)澆油并不容易。

　　對于一(yī)線城市(shì)來(lái)說(shuō)，樓市(shì)調控大幅松綁的可能(néng)性并不大。在2014年那一(yī)輪取消限購(gòu)潮中，全國所有二三線城市(shì)都迅速取消限購(gòu)，隻有北上(shàng)廣深四大一(yī)線城市(shì)一(yī)直保留至今。

　　這(zhè)一(yī)次，一(yī)線城市(shì)也(yě)不會有例外。