全國兩會之後，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的新(xīn)聞就(jiù)沒有消停過。

一(yī)會是多個(gè)城市(shì)房(fáng)貸利率下(xià)調，一(yī)會是國管公積金(jīn)政策發生(shēng)變化(huà)，一(yī)會又是房(fáng)地産稅加快(kuài)布局……有松有緊，有嚴有寬。但(dàn)真實情況是什(shén)麽？反映了(le)哪些(xiē)趨勢？多變背後有什(shén)麽是不變的？想看懂近期樓市(shì)，直接往下(xià)看——

　　房(fáng)貸利率下(xià)調？部分(fēn)城市(shì)确實存在

　　近日，有報(bào)道稱，多地房(fáng)貸利率下(xià)調。實際情況如(rú)何？

　　記者走訪北京地區國有大行發現(xiàn)，目前針對個(gè)人(rén)首套房(fáng)房(fáng)貸利率，均執行基準利率上(shàng)浮10%的政策，整體(tǐ)上(shàng)沒有出現(xiàn)利率下(xià)調的情況。

　　記者又從多家房(fáng)地産中介處獲悉，從整體(tǐ)情況看，北京地區首套房(fáng)貸款利率并未出現(xiàn)下(xià)調，但(dàn)全國确有部分(fēn)城市(shì)出現(xiàn)了(le)一(yī)定幅度的下(xià)調。

　　中國銀保監會相關(guān)負責人(rén)表示，從銀保監會的角度，房(fáng)地産信貸政策是沒有變化(huà)的。2019年，銀保監會将進一(yī)步落實差異化(huà)房(fáng)地産信貸政策，分(fēn)類指導、因地施策。

　　交通銀行(6.44 -0.77%,診股)首席經濟學家連平認為(wèi)，2019年房(fáng)地産調控政策仍将堅持“房(fáng)住不炒”和“因城施策”原則，但(dàn)在行業内外部需求因素的影響下(xià)，調控政策可能(néng)适度結構性松動。

　　此外，房(fáng)貸利率有見頂回調之勢，部分(fēn)城市(shì)的銀行可能(néng)小幅下(xià)調個(gè)人(rén)按揭貸款利率，加快(kuài)放(fàng)款速度。

國管公積金(jīn)有變？看看再出手

　　春江水暖鴨先知。二手房(fáng)成交量一(yī)直是房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)風(fēng)向标。

　　中原地産首席分(fēn)析師張大偉說(shuō)，上(shàng)周北京二手房(fáng)網簽春節後首次超過了(le)4200套，明顯處于高位。北京二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)零界點是月(yuè)(yuè)成交1.5萬套，價格就(jiù)會明顯上(shàng)漲。難道樓市(shì)上(shàng)漲一(yī)觸即發？

　　實際上(shàng)，是最近國管公積金(jīn)将 “認房(fáng)又認貸”的傳聞，刺激了(le)一(yī)撥人(rén)恐慌性簽約。

　　不過，公積金(jīn)管理(lǐ)中心中央國家機關(guān)分(fēn)中心已經表示，目前暫無調整，下(xià)一(yī)步的相關(guān)政策還須以官網發布為(wèi)準。

　　張大偉進一(yī)步分(fēn)析說(shuō)，國管公積金(jīn)在正常年份隻占公積金(jīn)貸款的12%左右。在北京，一(yī)套普通剛需住宅起碼400萬元以上(shàng)，公積金(jīn)貸款最高隻能(néng)120萬元。對首付能(néng)力低(dī)的剛需來(lái)說(shuō)，國管公積金(jīn)顯得很“雞肋”。

　　因此，該政策變化(huà)與否影響不大，但(dàn)公積金(jīn)政策信貸繼續收緊對于最近的樓市(shì)小陽春來(lái)說(shuō)，會有一(yī)定的打擊。

　　官方11天6次提及，房(fáng)地産稅落子(zǐ)布局中

　　近日，政府工作(zuò)報(bào)告起草組成員(yuán)、國務(wù)院研究室副主任郭玮在國務(wù)院新(xīn)聞辦吹風(fēng)會上(shàng)表示，房(fáng)地産稅立法有關(guān)部門已經在有條不紊地推進。

　　從3月(yuè)(yuè)5日至15日，短短11天内，官方已6次提及房(fáng)地産稅。頻次如(rú)此之高，也(yě)是近年罕見。

　　從中央經濟工作(zuò)會議(yì)強調的“房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)健康發展長效機制方案”，到房(fáng)地産稅列入人(rén)大立法規劃，中央正一(yī)步步落子(zǐ)布局——

　　房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)對國民(mín)經濟有“牽一(yī)發而動全身(shēn)”的影響。因此，房(fáng)地産稅立法會很慎重。郭玮表示，要做大量的研究，包括對過去一(yī)些(xiē)地方搞的房(fáng)産稅相關(guān)試點進行認真分(fēn)析和總結，有大量的、非常艱巨的任務(wù)要去做。

不過，對于普通家庭而言，大可不必擔心。蘇甯金(jīn)融研究院宏觀經濟研究中心主任黃(huáng)志龍表示，房(fáng)地産稅影響比較有限，即便是全面征收，也(yě)會有一(yī)定的免征面積或納稅之後的退稅政策安排，不會明顯增加普通居民(mín)的稅負。

　　樓市(shì)多變，這(zhè)些(xiē)不變要看懂

　　樓市(shì)多變，但(dàn)萬變不離其宗，把握好(hǎo)(hǎo)以下(xià)三點，不為(wèi)多變而焦慮。

　　第一(yī)點， 一(yī)城一(yī)策，因城施策。

　　無論是房(fáng)貸利率下(xià)調還是公積金(jīn)政策收緊，實際上(shàng)，都符合“一(yī)城一(yī)策”這(zhè)一(yī)邏輯。這(zhè)一(yī)邏輯就(jiù)是從各地實際情況出發，有什(shén)麽問題，就(jiù)解決什(shén)麽問題，而不能(néng)簡單地理(lǐ)解為(wèi)政策松綁或收緊。

　　當然，盡管中央層面的政策基調大概率保持平穩，但(dàn)在“一(yī)城一(yī)策”背景下(xià)，各地方政府在房(fáng)地産調控方面可能(néng)将擁有更大的自主權。

　　第二點，房(fáng)住不炒的原則不變。

　　在剛剛過去的全國兩會上(shàng)，住建部部長王蒙徽提出五個(gè)“堅持”，第一(yī)個(gè)就(jiù)是堅持房(fáng)子(zǐ)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

　　房(fáng)住不炒，意味着限制炒房(fáng)的核心邏輯沒有發生(shēng)根本變化(huà)。更主要的是，房(fáng)住不炒政策的重點已經從短期措施向長效機制過渡。所以，一(yī)些(xiē)地方臨時(shí)性措施的松動或者退出不值得大驚小怪。

　　第三點，穩定預期，做好(hǎo)(hǎo)政策儲備。

　　政策不變，并不代表着房(fáng)地産調控已經到位了(le)，圍繞主基調“穩”，還有很多工作(zuò)要做。

　　監管部門提出了(le)穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的調控目标，穩預期是其中的重點。穩定預期，需要做好(hǎo)(hǎo)政策儲備，夯實城市(shì)主體(tǐ)責任，及時(shí)監控和處理(lǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)出現(xiàn)的異動，堅決防範和化(huà)解房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)風(fēng)險。